Casamia Immobiliare
Geometra Luigi Gentilin
immagine demo
Torna all'elenco

ARTICOLI UTILI PER L’ACQUIRENTE DI IMMOBILI

ACQUISTO SICURO: QUALI LE TUTELE?

L'obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.

Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
a) potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
b) potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile.
Se questo accade non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere dalla sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C'è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare per la quale è necessario l'intervento del notaio.
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subiti” dal promittente venditore, non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse strato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la legge riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima di loro.

Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla sottoscrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare, quindi, garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

La trascrizione consiste nell'inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione dovrà esser eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo.

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione (così come, in subordine, l'IVA), dovranno essere pagati in più:
- l'imposta fissa di trascrizione (attualmente di 168,00 euro);
- i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35,00 euro)
- l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione).

Dicevamo sopra di una tutela alla parte acquirente, con la trascrizione del preliminare, anche in caso di fallimento del venditore in quanto sul bene dell'acquirente veniva posto privilegio speciale. Infatti il privilegio, insieme all'ipoteca e al pegno, costituisce una causa legittima di prelazione, cioè di precedenza sugli altri creditori (chirografari).

Ebbene, la legge dà la possibilità per i fabbricati in costruzione (e solo per questi) di essere ulteriormente garantiti, quali acquirenti, dall'insorgere, prima della sottoscrizione del rogito notarile, di eventuali procedure concorsuali a carico del venditore, quali il fallimento, il concordato preventivo, la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

E' infatti possibile ottenere al rilascio  di ciascun pagamento, prima del rogito notarile, una polizza fideiussoria che garantisca la subitanea restituzione del versato all'avverarsi di uno degli eventi di cui sopra.

CASAMIA immobiliare s.a.s di Gentilin Luigi e C. Torre Galileo-Piazza Carlo Zinelli, 1 - 37057 San Giovanni Lupatoto (VR) - C.F. e P.I. 04156790232 - R.E.A. VR- 396874